据悉，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。一时间，将久争而未决的“小产权房”话题又一次推向了风口浪尖。有关负责人在现场表示，小产权房将不予确权发证，不受法律保护。看来，国土资源部这一次是动了真格，小产权房注定悲剧的命运拉开了序幕。
“小产权房”这个概念是相对于“大产权房”而言，是指建设在农村集体土地上、由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了“小产权房”这一约定俗成的说法。
山东豪才律师事务所执业律师刘国敏解释说：“从普遍意义上讲，国家发产权证的房产可以被称作‘大产权房’，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的房产叫‘小产权房’。其实乡镇政府发证书的房产没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给此类购房合同备案，也就是说，购买这一类的房屋实际上没有真正的产权。”
近几年，小产权房区雨后春笋般地在济南各大郊区拔地而起，低廉的价格和市郊优越的居住环境让广大准备买房的市民亦步亦趋。但是由于缺乏关键的交易条件，济南市建委、市房产协会曾发布购房风险提示，提醒消费者不要购买乡产权类性质的房屋。但提醒归提醒，新浪乐居在调查时发现，小产权房的销售依然进行得如火如荼。
诚然，“物美价廉”是消费者在购物时所追求的消费理念，住房作为商品的一种，也不例外。很多人抱怨说济南居高不下的房价显得不那么平易近人。于是，在“限购”和“限贷”的双重重压之下，相当数量的刚性购房消费群体便把目光转移到了小产权房。
济南市天桥区“边庄花园”的业主严女士说，作为一个工薪阶层的家庭，谁都希望买到价格实惠的房子，房价却高得让人咂舌。从自己和丈夫两个人的收入来看，一个月的可支配收入在五千元左右，即使加上婚后这些年来的存款，购买商品房仍然像水中捞月一样行不可及。于是，在跟丈夫商量后，只能在一个不太好的位置上买了一套便宜的小产权房。严女士说，现在购买小产权房就像在玩一场赌博，输赢的筹码全部握在其他人的手中。一旦执法部门强制性拆房的话，自己将面临无处可居的风险。而自己和家人的理想，仅仅是希望有个栖身的“窝”。
我国《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这就在法律层面上明确了集体土地不得建设商品房，从而封住了小产权房的法律通路，也预示了有关小产权房的交易的不到法律的保护。
山东师范大学房地产系教授徐红告诉本网记者，目前济南市的小产权房大都集中在南部山区、历城区靠近章丘一带，此外，天桥区北园附近也生存着不少的小产权房。关于“小产权房”的话题已经讨论了很长的时间，这主要由于遗留问题太多，很多具有刚性需求的购房者由于拿不出足够的商品房款，只能瞄准小产权房；此外“法不责众”，在一定程度上助长了部分开发商的钻空“气焰”，这就导致国家有关部门一再出台打击小产权房的政策，成效也不大。
济南市一户小产权房的业主赵先生说，2005年的时候，自己以2300左右的价格购买了水园小区北区的一套房屋。当时购房的时候，开发商董某声称商品房预售许可证暂时没有办下来，签署协议前，董某承诺将在720个工作日之内发放房屋产权证，而购房的价格，也按照当时的市场价，每个平方为自己减免了600元钱。但是直到现在，自己却连一个房屋产权证的封皮都没有见到，开发商董某也联系不上了。
豪才律师事务所刘国敏律师提醒购房者，如果在签订买房合同的时，开发商仍然没有获得商品房预售许可证，则所签合同无效。购房者可以要求开发商返还自己的购房款，并赔偿损失。如果开发商以欺骗的方式使得购房者签订购房合同的话，购房者可以要求退回购房款外，依法要求开发商支付房款一倍以下的赔偿金；如果在交易中明确告知购房者所购房产为小产权房的话，则事后购房者有权追认合同无效，并索回购房款，然后根据双方过错承担的原则，根据开发商过错的程度进行赔偿。
在每届的“两会”上，房地产话题总是重中之重。作为知名的房地产经济专家，政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海教授每年都会拿出解决老百姓住房难题的新点子。本次两会召开前夕，新浪乐居专访了正准备启程参加两会的郭松海教授。
访谈伊始，郭教授便明确地表明自己对“小产权房”的态度：“对待小产权房的问题，应合情合理合法地进行处理。小产权房的产生，有着多方面的原因。中国的小产权房存量是很大的，假如搞一刀切，全部拆掉然后把人赶走，肯定是不现实的。房屋产权无所谓‘大小’之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性。”在处理小产权房的问题上，郭教授建议“对于在农村建设用地上开发的小产权房理应分门别类，逐步合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等。”
访谈中郭教授指出，“对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批。对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔。所谓小产权房，是特殊时期出现的特殊社会经济现象，在对待小产权房的问题上，牵扯到各方面的情况，加上小产权房的存量也很大，仅靠单一部门的执行能力是不够的，需要多个部门共同执行。
小产房问题不仅关系到经济利益，如果处理不当，还可能演变成重大的社会问题。处理小产权房不是喊句口号装个样子，而是给历史一个合理的交代，能不能给历史一个满意答案，这是考验政府能力的事情相信在未来的一段时间内，小产权房的问题将得到更加人性化地解决。
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