[摘要] 近日菏泽城区楼盘街头派单、入户拓客、电话营销等行销动作比原来更加频繁也更加卖力；除此之外，新盘项目面市，价格不再遮遮掩掩，多以亲民价格吸引眼球，而少量尚未公开定价的楼盘，也渐渐的调低了价格预期。
近日细心的菏泽市民可以发现，菏泽城区楼盘街头派单、入户拓客、电话营销等行销动作比原来更加频繁也更加卖力；除此之外，新盘项目面市，价格不再遮遮掩掩，多以亲民价格吸引眼球，而少量尚未公开定价的楼盘，也渐渐的调低了价格预期。
3月份在房产业内俗称为“金三月”，意为全年的销售小高潮。那么菏泽城区3月份楼市表现如何呢？返乡置业退潮后，各个楼盘进入到销售新常态后，到访量、成交量如何？房天下菏泽站记者3月底对菏泽城区主力在售楼盘项目进行了踩盘调查。与春节前后返乡置业潮簇拥下热闹的楼市相比，3月份菏泽城区常态下的表现则差强人意。
访客量下滑明显 热销盘月成交仅30-50套
虽然春节后的菏泽楼市成交踊跃，而且这种热度一直维持到了元宵节之后，但进入到3月份，随着返乡客的退潮，楼市表现明显。
春节过后，房天下菏泽站记者走访市场发现，菏泽城区热销楼盘基本上日均访客量达到30、40组，甚至新面市品牌房企标志盘来访量百余组，月成交量破百也是楼市常态，城区多个楼盘都维持了每月去化一栋高层住宅的销售速度。而进入到3月份之后，楼市在经历了一个集中成交高峰之后，又回归到一个需求酝酿的平稳期。
菏泽城区楼市冷暖，营销中心林立的人民路是一个颇具代表性的风向标。3月底，房天下菏泽站记者首先走访了人民路沿线的楼盘项目，由北向南，人民路两侧分布了10余个售楼处。房天下菏泽站记者走访发现，10余个楼盘项目日均来访差别较大，从10组左右到50多组都有，但是楼盘项目普遍反映，相较之前，已经出现了明显的到访量下滑，多数楼盘日均到访量维持在10余组。跟之前动辄一月成交一两百套相比，走访楼盘多表示，3月份成交量在30-50套之间，与2月份相比，没有加推动作的楼盘成交量几近腰斩。
随着到访量和成交量的下滑，楼盘项目的营销手段也开始悄然变化：除了常规的案场销售之外，置业顾问也经常被安排做外出派单、大客户团购、陌生拜访等工作，而且除了案场销售团队之外，多个楼盘项目都派出了拓客小蜜蜂，建立了自己的渠道部门，并从合作伙伴入手，开始登门推介。
在菏泽西关一热销楼盘，项目销售人员告诉房天下菏泽站记者，项目在2017年取得了非常不错的认购成绩，因为工程进展暂时还没有达到开盘标准，所以他们暂时销售压力不大。但是，目前项目日均访客量仅10-14组，不能支撑他们完成既定销售任务。再加上返乡置业优惠取消，开发商还要求涨价，他们对下月任务完成情况并不乐观。
金融政策利空较多 部分购房者暂缓出手
从宏观楼市调控政策层面，菏泽3月份并没有新的调控政策出台，但是对于部分刚需型购房者来说，还是感受到了满满的敌意。2017年11月底，菏泽市住房公积金管理中心下发了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，并从12月1号开始正式实施，通知要求“暂停我市公积金异地贷款业务”，而且并没有明确何时才会放开异地公积金贷款业务。起初购房者不以为然，认为只是规律性的年底额度紧张，但是随着楼盘项目陆续取得预售许可，办理房贷的日期临近，公积金管理中心依然没有要放松异地公积金使用的迹象。
除了公积金贷款之外，商业贷款在一年之初也并没有感受到额度的宽松和利率的优惠，反而更加紧张。
据房天下菏泽站记者了解，3月中旬开始菏泽城区主力在售的楼盘项目，大多数收到合作银行上调利率的通知，在房天下菏泽站调查的25个典型样本楼盘中，无论是首套房还是二套房，贷款利率普遍上浮：首套房在基准利率的基础上上浮达10%-15%左右；二套房则上浮20%-25%，在无形中增加了购房者的购房成本，抬高了购房门槛。
不仅利率上浮，而且菏泽城区楼盘首套房首付两成的项目几乎绝迹，二套房首付比例渐渐提到了四成，原来还在观望的真正刚需客，悄然失去了购房资格。
品质升级竞争加剧 市场“爆款”难再现
城区楼市量跌价稳，并没有影响新盘面市的节奏。3月份菏泽城区楼盘项目动作频频，尤其是新入驻菏泽的品牌房企的品牌落地活动，更是高端和频繁。
除了营销活动外，楼盘品质竞争也在更大范围内快速升级。普通购房者经历了从原来对品牌房企趋之若鹜的新鲜感到目前的乱花渐欲迷人眼，反而更加无所适从，明星楼盘也从原来的品牌竞争逐渐深化到现在产品竞争、推盘策略竞争、定价策略竞争等等。竞争升级的市场情况下，品牌、产品、学区、物业、价格、装修等竞争优势被一一解构，原来开放营销中心一两个月就蓄客一两千组的行情很难维持。
另外，房天下菏泽站记者在走访调查中注意到，竞争的加剧不仅让品牌房企新盘“风光不再”，传统老盘受其影响也开始调整策略。在2017年，菏泽城区住宅市场供不应求，部分老盘项目凭借工程进展优势和老客户基础，走量迅速，以一个月去化一栋楼的速度，陆续进入到清盘阶段。而清盘之路，则走的并不是那么顺利。因为2017年市场较为乐观，所以项目售价也水涨船高，甚至部分非主流老盘疯狂补涨，一次的涨幅超过1000元/平米。进入到楼市新常态，与品质更加优良、设计更加前瞻的新盘项目相比，老盘项目既没有产品优势，又没有价格优势，而且临近清盘关注度也与日递减。
在3月底大剧院举办的两场品牌房企活动中，房天下菏泽站发现不少楼盘项目在外围“蹭热度”。一场发布会下来，停车场内的车辆前后车门、前后雨刷及窗户上，都塞满了售房信息和名片。而众多楼盘中，不乏之前根本不需要宣传的“陌生”老尾盘。
市场进一步分化 价格因素更为敏感
3月24日，富力地产品牌发布盛典在菏泽大剧院举行，与常规品牌发布活动不一样的是；发布会上，在旗下富力城项目正式开售之前，富力地产即公布了项目首开房源精装修交付的销售均价区间。虽然只是公布了一个价格区间，但是背后的意味却让地产从业人员感到讶异。
3月底的走访调查中，房天下菏泽站记者也尤其关注富力公布价格区间对于市场产生的影响。项目周边尚未定价的楼盘项目，销售人员传递的信息多数是“没有影响”、“产品没有可比性”、“不会影响项目定价”，但是按照楼盘项目定价原则中“市场定价法”、“周边竞品定价法”来看，富力地产公布的价格区间数据，定会成为尚未定价楼盘项目的定价重要参考。实际情况也是如此，在3月末走访的城区楼盘中，前期预约阶段尚未定价的楼盘项目，对外释放价格信息更加谨慎，而且对外释放的价格预期比之前更加亲民，个别楼盘直接调低了价格预期，调整幅度超过500元/平米。
就此，业内人士表示，虽然楼盘项目前期释放的放风价多数有试探市场的意思，往往会比实际成交价格要高，而楼盘项目主动调整放风价说明开发商对于后市的预期趋于理性，除了产品本身的品质吸引客户外，更想以接近后期成交价的价格、亲民形象面市，凭性价比综合优势锁定意向客户。
在这种市场的理性调整下，菏泽城区楼盘还表现出了多样性的另一面，部分楼盘仍集中涨价，但是涨幅则没有之前那么嚣张，多数在200-300元/平米之间，涨价的原因也多是因为相较周边楼盘定价较低的补涨。
另外据房天下菏泽站记者了解，伴随着3月份菏泽城区市场回归新常态，楼市出现理性调整，新项目储备和品牌开发商进驻菏泽的决策越来越谨慎。菏泽城区房地产市场从旱涝保收的“开发就挣钱”到逐渐竞争充分的新格局，在品牌、产品、资金实力、营销手段方面不具备明显优势的开发商不再敢贸然进入，未来菏泽城区市场竞争格局或还将进一步分化，没有竞争力的小开发商陆续退场。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
