[摘要] 作为菏泽基础教育重镇、城市发展前沿，2018年以来城区东南湖片区利好较多，尤其是富力地产的入驻以及近期华中师范大学菏泽附属学校的落定，吸引了菏泽城区购房者的关注。
作为菏泽基础教育重镇、城市发展前沿，2018年以来城区东南湖片区利好较多，尤其是富力地产的入驻以及近期华中师范大学菏泽附属学校的落定，吸引了菏泽城区购房者的关注。
那么片区楼市格局如何？片区内楼盘项目对于未来走势预期如何呢？房天下菏泽站记者进行了走访调查。
格局：新老盘分化明显
定陶撤县设区，菏定一体化成为整个城市板上钉钉的发展战略。尤其是近来飞机场、高铁站的选址确定以及一批重大城建工程的立项，东南湖板块毋庸置疑已经成为菏泽置业的一个重要选项。不仅购房者瞄准了这个投资蓝筹、价格低谷片区，开发商也纷纷看重这个片区的教育配套价值和潜力，在此聚首，菏建、城建、建邦以及信友、富力等率先在此布局，业内还传言多个知名品牌房企都意欲在此拿地。
据房天下菏泽站记者了解，截至目前已经确定的在售、待售新盘项目目前已经有菏建·华泰家园、名门世家4710元/平方米[曹县]名门世家13套在售、东方名城
东方名城7000元/平方米3.90分人民南路（一佳高架桥北500米路东）0530-6168666$0530-6168555、建邦·中央公园、信友·天润府、悦海·京九馨港、剑桥学府
剑桥学府5850元/平方米4.25分人民南路一中旁康馨雅苑东邻0530-5293777$0530-5291888、城建·翰林华庭、富力城等9个项目，其中建邦·中央公园、信友·天润府、悦海·京九馨港、城建·翰林华庭、富力城5个项目为纯新楼盘，首期房源尚未公开面市销售。
大牌新盘的集中加入让东南湖片区熠熠生辉，同时也让片区楼市格局更加激烈。在走访调查中，房地产菏泽站记者注意到，提及未来楼市的竞争关系，已经开盘在售老盘、尾盘胜券在握，对于后市预期较为乐观。因为进入片区较早，一来有老业主优势，二来项目工程进展较快，4个项目均取得了预售许可证，且前期大部分房源已经选房定价，并不担心客户外流。
而纯新楼盘则表现出了对于未来格局相对谨慎的态度，纷纷在产品力和差异化优势上面下功夫。在走访调查中，新盘项目纷纷表现出相较已经在售老盘品质更加优良，建邦·中央公园主打千亩大盘和公园地产，近日项目计划对还未面市的产品再度升级，大幅提升产品力，打造差异化，信友·天润府要落地更加地道的新中华建筑，五一左右将会开放双亿元示范区，富力城除了大品牌之外，还打出了全配精装交付，并公布了首期房源的均价。
竞争：案场外战争已打响
除了产品品质和差异化优势打造方面的竞争外，东南湖片区新楼盘项目在营销手段上也纷纷推陈出新，不约而同的摒弃了原来在售楼处坐等顾客上门的老思路。
除了案场销售人员外，“编外”销售团队建设已经从楼盘强销期提前至项目筹备期。片区内一楼盘项目营销部门负责人告诉房天下菏泽站记者，虽然现在他们还没有开始进入销售阶段，但是他们现在已经有了完整、成熟的渠道团队，主要负责案场营销之外的渠道拓客、拦截竞品、大客户团购等方面的工作，渠道部门的素质不比专业的置业顾问差，都是经过专门培训和考核的。两个团队之间相互配合协作又独立考核，而且在营销费用占比中，渠道团队费用占到70%。
因为处于城市前沿片区，所以片区内各个项目楼盘自然来访客户较少，所以渠道团队往往比销售正规军更加庞大。据房天下菏泽站记者了解，东南湖片区内新盘项目基本上每天派出的渠道人员为40-70人左右，遇到重大节点还会临时增加。
与原来需要对外释放较高的放风价来初步筛选意向客户不同，从销售人员释放的价格信息来看，各个楼盘项目“留客”的意图更加明确。富力城项目在品牌发布会上面公布了首批房源的价格，7000-7500元/平米的精装价格让片区内一些楼盘有了压力。在品牌发布会之后，富力继续加码，将验资门槛从10万降至5万，更加直接的表明了亲民的意图。另外，片区内另一纯新楼盘项目表示，新房源虽然在品质上要优于同等区域的竞争楼盘，但是首批房源面市价格将低于竞品楼盘。
学区：新校加入各方反应不一
无论楼市是熊市还是牛市，学区都是保值增值的硬通货，这也是东南湖片区虽偏居一隅但仍不乏拥趸的根本原因。作为菏泽城区教育热点板块，东南湖片区安排比较多的教育用地，不少购房者都是因片区内各个梯级高端名校慕名而来。
近日，华中师范大学附属学校落户菏泽，成为了人们茶余饭后讨论的热点话题，该校区择址于人民路东侧、闽江路南侧正好处于菏泽东南湖片区，该校区的落户也使得周边一些楼盘项目开始躁动。但究竟是兴奋还是委屈莫衷一是。
一直以来，菏泽东南湖片区一些楼盘都着重宣传兴仓路九年一贯制公立学校的标语，加上一中南校区和市实验幼儿园，15年一站式的高端教育链条堪称完美。而如今落地的华中师范大学附属学校为一所私立学校，在校区建成前要“借用”兴仓路九年一贯制学校，这让片区内一些开发商和购房者“非常介意”。
片区内一项目销售人员表示，虽然离着房子交付还有近两年的时间，但是毕竟还是让稳稳的产生了变数，不排除有些购房者会因此打退堂鼓。而另一项目销售人员则相对乐观，反复强调投资6亿元的附属学校一定是首屈一指的贵族学校，不仅不会给学区减分还让的金字招牌成色更足。
从狂飙突进、鸡犬升天的喧嚣到大鳄纷纷抢滩、竞争加剧的理性回归，东南湖片区楼市格局亦是菏泽城区楼市个一个缩影。众多新力量加入待售阵营，必然引领行业向品质竞争阶段发展，引领市场向买方市场阶段发展，且不论房价几何，对菏泽市民的居住水平来讲，一定是一个进步飞快的历史阶段。
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