[摘要] 最近，关注菏泽城区楼市的市民可能会发现，楼市确实已经转了风向：楼盘报价不再冒进、跳涨，而是保持稳定，可选择楼盘项目越来越多，菏泽城区楼市已经由卖方市场转向买方市场。
最近，关注菏泽城区楼市的市民可能会发现，楼市确实已经转了风向：楼盘报价不再冒进、跳涨，而是保持稳定，可选择楼盘项目越来越多，菏泽城区楼市已经由卖方市场转向买方市场。
实际情况亦是如此，9月初，房天下记者团队走访、调查了菏泽城区在售、在预约咨询54个楼盘项目，调查发现：菏泽城区量跌价稳的新常态已经全面确立，除了花都国际、菏泽万达广场等销量一直遥遥领先的明星热销盘及蓄客良久、首次公开选房的新面市楼盘外，平销期楼盘月均销量维持在30套上下，相较年前每月去化一栋的速度来看，进入稳定小规模去化周期。
格局：竞争加剧 观望渐起
从城市规模来看，菏泽城区100余个在售、在预约咨询的楼盘的规模已是蔚为大观，但是按照菏泽棚改战略节奏，并没有要顾及房地产市场承受能力的意思。
根据菏泽市国土资源局公开出让数据，今年菏泽城区共分5个批次，出让了55幅经营性用地，除去跟房产开发项目无直接相关的机关团体用地和加油、加气站用地及未成交的地块外，截至8月底，菏泽城区上半年累计成交住宅及商业用地49幅，共计504.65万方、约合7570亩。上半年新成交的地块中，国璟府、华地·翡翠公园、建邦·中央公园、佳和广场、信友·天润府、龙翔·中央檀府、华夏幸福城等已经公开面市，备受关注的阳光城·翡丽公馆、秦建储备项目、鲁商储备项目等走了土地出让程序的项目正在紧锣密鼓的前期筹备阶段。
连续长时间的新盘密集面市，已经让菏泽城区新盘林立，每条城市主干道上都售楼处林立。一个简单的事实就是，目前及未来相当长的一段时间内，菏泽城区商品房供应充足。在这样明确的证据下，市民购房心理已经发生明显变化：房子可以挑挑拣拣。另外，据房天下记者统计，进入2018年以来，菏泽城区主流楼盘维持了连续8个月报价平稳。供应充足、价格稳定的行情下，一些有弹性的购房需求自然观望起来。
销量：月均30套左右 非主流楼盘跌破10套
虽然菏泽城区目前已经进入到一个量跌价稳的新周期，但是买卖双方博弈的焦点——房价依然较为坚挺，对于未来房价走势预期的分化，也让目前买卖双方处于新一轮的心理博弈中。
在房天下记者的走访调查中，8月份除了天气较热、城区多个路段封路修路外，购房者的观望也体现在了楼盘项目的到访量和成交量上。
首先，从楼盘有效到访上来看，8月份菏泽城区楼盘日均到访量整体和7月份相当，维持在较低水平，热点楼盘日均到访量还能维持在20-30组，但是没有加推动作、没有暖场活动的平销期楼盘日均到访维持在10组左右；受新盘面市分流客户影响，部分非主流平销期楼盘日均到访仅为3-4组。另外，受到市场格局变化及企业内部战略调整等原因影响，上述走访调查楼盘中8月份有3个楼盘项目暂时封盘，待调整结束之后再推向市场。
除了来访数量维持在较低水平外，访客量和到访方式、转化量方面，新常态下也有新的表现：据房天下记者统计发现，8月份菏泽城区楼盘到访客户中，自然到访客户占比进一步下降，甚至部分片区内，所有楼盘客户大部分靠拦截竞品拉访；另外，自然到访客户水客减少，成交转化率提升。
到访量的变化也直接反映到成交量中，8月份菏泽城区楼盘项目除了有集中选房动作的楼盘外，菏泽城区平销期楼盘项目住宅月成交量已经没有突破100套的楼盘，多数楼盘月均成交量集中在30套上下。因为可售房源受限制等原因，部分渐渐非主流的楼盘项目8月成交量都是个位数。
新常态下楼盘项目营销手段也更加丰富起来，除了成立专门的拓客、拉访团队之外，走访调查中不少楼盘项目都告诉房天下记者，已经开始重视下县市场，派单、巡展团队纷纷下沉到乡镇市场上。另外，房天下记者注意到，尽管进入金九银十大规模的促销潮并没有形成，但是各种团购、特价房开始明显增多，优惠越来越实在，特价房房源规模越来越大，对于刚需购房者来说，不失为择机抄底入手的好机会。
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