[摘要] 一场痛快的大雪，迎来了2018年。随着2017年土地市场的最后一宗出让土地的结束，备受瞩目的2017年菏泽土地市场成绩单华丽出炉。之所以备受瞩目，是因为菏泽棚改进程2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。
一场痛快的大雪，迎来了2018年。随着2017年土地市场的最后一宗出让土地的结束，备受瞩目的2017年菏泽土地市场成绩单华丽出炉。之所以备受瞩目，是因为菏泽棚改进程2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在设区市中蝉联榜首；除此之外，面粉决定面包，2017年菏泽城区房价一路上扬，那么未来菏泽城区房产市场将走向何方，也将从土地市场成绩单中窥得端倪。
数据来源：
1、菏泽市国土资源局网站
2、菏泽市公共资源电子交易公共服务系统
3、菏泽市国土资源网上交易系统
4、中国土地市场网
统计标准：
1、本次统计报告只统计在公开平台能够查询到的，有明确公开出让公告的土地；
2、本次统计中菏泽城区是指牡丹区、开发区、高新区；八县市区是指定陶区、曹县、巨野县、东明县、郓城县、鄄城县、单县、成武县
3、统计中的住宅用地含中低价位、中小套型普通商品住房用地，其他普通商品住房用地，商住地块中，分开出让的，仅统计住宅部分，合并出让的按住宅用地计算
4、地王统计，仅统计单幅土地出让单价，一个地块分几幅出让的，仅统计成交单价的一幅
5、统计中成交面积均为万平米（公顷）、单幅土地成交金额均为万元，整体描述均为亿元，土地单价均为万/亩。
首先从整体来看，2017年菏泽整体土地市场比较活跃，虽然受到土地指标及出让流程等方面客观条件的限制，多数土地类型都在一段时间集中成交，但是从全年成交土地数量、面积、金额三方面来看，2017年均实现了较大幅度的同比上涨。
一、城区2017年卖地收入首破200亿元下县市宅地成交规模增8成
具体来看，2017年菏泽城区共成交住宅、工业、科教、公共设施等10类用地110幅，共计801.2万平米，同比大涨186.4%；从出让金额方面来看，2017年菏泽城区更是实现了历史性的飞跃，全年不同类型土地共计卖地收入219.7亿元，不仅突破了百亿大关，而且直接跨过100亿元的历史时期，进入200亿元的发展阶段。
那么如此辉煌的成绩是什么支撑的呢？从成交结构方面来看，2017年菏泽城区住宅用地成交52幅，共计486.9万平米，占了城区全部成交类型的60.8%，其次分别为科教用地、工业用地、公路用地，分别成交了90.8万平米、80.4万平米、65万平米，分别占了11.3%、10%、8.1%，上述四类土地整体成交规模占全菏泽城区的90.3%。从成交结构就可以看出来，实现同比大涨，宅地市场的活跃功不可没。
从成交金额方面，更为明显。2017年菏泽城区住宅用地累计入账210.5亿元，占了整个全年土地收入的95.8%，而且与2016年相比，同比大涨739.8%，实现历史性的突破。
那宅地为什么会有这样的成绩呢？首先从住宅用地供应规律上面来看，2007年到2017年来看，菏泽城区宅地市场土地供应几乎走出了与其他城市一样的轨迹：波动前行，10年间，分别出现了3个波峰，分别为2010年的258万平、2013年的250万平和2017年的487万平，同样也出现了3个波谷，分别为2009年的110万平、2012年的47万平和2016年的39万平。根据房地产市场本身的运行规律以及房产开发周期来看，菏泽市场出现如此的波动走势比较正常。宅地出让多数是分批次出让，同一批次土地会在一段时间集中成交。尤其是2016、2017连续两年菏泽棚改规模市级城市居首位，2016年拆迁的项目经过一年的前期筹备、土地熟化和规划酝酿，多数在2017年进入土地出让程序，加上2017年新增棚改项目，两项叠加又放大了2016年和2017年的波谷和波峰，所以才出现了2017年菏泽城区宅地市场的狂飙突进。
整体来看，菏泽市城区及8县市区，2017年共计成交住宅类用地1064.4万平米，合15966.67亩，成交总价291.7亿元。刚刚出炉的2018年菏泽市政府工作报告指出，2017年菏泽全市全年实现地区生产总值2880亿元，而2017年的宅地出让金就高达291.7亿元，数据可见，在菏泽房地产行业的支柱地位明显。
另外，从菏泽8县市区今年住宅用地成交情况来看，也是实现了较大幅度的同比增长，具体来看，2017年菏泽八县市共成交住宅用地173幅，共计577.5833万平米，成交金额累计81.16亿元，平均地价93.68万/亩。就实际出让的宅地成绩单来看，除东明县以外，均已经远超年初公布的全年住宅用地供地计划。同比来看，成交规模实现了跨越式增长，其中成交面积同比上涨了79.28%，成交金额同比大涨179.55%，说明随着棚改大幕的拉开，各个县市区的土地成交价格也在大幅上涨。
具体来看，曹县、定陶区、鄄城、郓城从成交规模上面来看领跑菏泽县市区，尤其是曹县和定陶区，在2017年宅地成交规模都突破百万平米，分别达到了132.11和123.08公顷；从成交金额上面来看，定陶区、曹县、郓城、鄄城同样位居前列，而且上述四县市区宅地成交金额都突破10亿元。定陶区今年经营性用地不管是出让数量还是出让面积、成交金额都位居八县市之首，宅地方面虽然面积居第二位，但是金额仍以17.78亿元的规模位列八县市区之首。曹县虽然在宅地出让面积方面在2017年居位，但是因为出让地块中棚改项目、回迁安置区占比较大，所以成交金额仅居第二位，为15.29亿元，而平均地价位居八县市区之末尾，仅为77.18万/亩。除了居前几位的板块外，东明县在八县市区中，表现保守，成交宅地幅数、成交面积、成交金额都排行垫底，全年仅成交宅地6幅，共计21.14万平米，从面积上面来看，仅占八县市区的3.66%。
二、菏泽城区宅地价格10年翻10倍 地王门槛已经跃至400万级别
回顾2017年以来，菏泽城区宅地市场成交规模、成交金额走势可见，虽然整体从数据来看，成交规模和成交金额两方面都实现了大幅上涨，但是成交金额涨幅却远超成交面积，由此可见，随着城市基础设施的提档升级和城市配套的优化完善，菏泽城区宅地市场也迎来价格的上涨，从2007年的整体21万/亩的价格水平，已经涨至整体288万/亩左右的市场水平，宅地单价翻了10多翻。
随着整体成交单价的提升，城区单价地王的入围门槛也在陆续的提高，2017年就将地王的入围门槛提高到了500万/亩以上，随着棚改项目的陆续推进以及大鳄房企的入驻马店和土地市场的竞争加剧，这个门槛在2018年或还将继续提高。
另外，从菏泽下县住宅用地成交单价上来看，2017年八县市的93.68万/亩的价格同比上涨了49.79%。即使这个价格水平也不能完全表达菏泽八县市2017年宅地市场价格水平，因为在这些成交的土地里面，有部分为回迁安置区，成交价格较低，30-60万/亩的价格，拉低了整体宅地市场价格水平，还有部分保障性住房用地，以及历史遗留的定向开发项目也在整体上一定程度拉低了统计数据。从单价上面来看，2017年八县市区也出现了新的单价地王，最值得瞩目的是郓城单价达到了310万/亩的高位，其余县市区地价在100万/亩之上的地块也不少见。
三、2017年值得瞩目的菏泽城区典型住宅地块
1、品牌房企纷纷抢滩菏泽
在2017年菏泽城区宅地市场上，多了上市品牌房企的身影，相较一些土地市场竞争激烈、地价高企的三线城市，菏泽城区优质地块多、地块规模大、地价中等、房价仍有上涨空间、拆迁红利还在陆续释放等等因素，都让品牌房企对菏泽觊觎已久。
2017年已经在菏泽拿地的品牌房企有碧桂园、恒大、富力三家，从三家上市房企拿地区域来看，均择址交通便捷、人文和自然资源丰富、现代程度较高的菏泽开发区。
具体来看，9月份碧桂园在菏泽一举拿下2017-32#、2017-33#地块，旋即确定项目案名分别为碧桂园天汇和菏泽碧桂园。其中，2017-32#地块位于开发区丹阳办事处何楼社区，东鱼河管理处以南、振兴路以东、东鱼河以北、铁路以西，占地13.99518公顷，成交7.3亿，出让年限70年，单价350万元/亩；2017-33#地块位于开发区长城路以南、大学路以北、桂陵路以西、赵王河景观带以东，占地11.005725公顷，成交5.2亿，单价318万元/亩。首次入驻菏泽就花开并蒂，足见碧桂园对于菏泽充满了期待、充满了诚意、充满了信心。
富力作为深耕细作多年的品牌房企，在36个城市开发200余个精品项目，此次富力地产集团菏泽房地产开发有限公司在10月份一举拿下2017-34#、2017-35#两个地块，择址菏泽楼市火热的东南湖片区，该片区规划3000亩湿地公园以及市直幼儿园和九年一贯制学校保证了未来居住的生态舒适和教育便利，未来高铁、机场等基础设施利好释放，也将有助于提升不动产的附加价值。
优质地块历来受到房企的追捧，作为梯队房企的恒大集团深明利好于2017年12月份一举拿下菏泽市2017-41#、2017-42#、2017-43#的三个地块，具体来看这三个地块位于处于菏泽城区的较为中心位置，周边的配套设施完善，适合做居所。
2、巨无霸地块相继推出
除了品牌房企斥巨资拿地之外，菏泽本土房企及外来房企在菏泽豪掷数亿元拿地的情况在2017年也不鲜见。据房天下菏泽站统计，在2017年成交的菏泽城区住宅地块中，单幅宗地面积突破10万平米的共计24幅。
2017年的“面积之王”在2017年9月15日被菏泽瑞海置业有限公司锁定，该地块宗地面积为19.44672公顷，处于开发区丹阳办事处耿庄社区丹阳路以北、人民路以东、康庄路以南、京九铁路以西位置，以335万元/亩的地面价成交，总成交金额约9.7亿。
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