[摘要] 定陶撤县设区之后，菏定一体化的大战略已经板上钉钉。加上高铁站、飞机场的选址确定，万福河的综合开发等一系列大型城建动作让菏泽城市东南板块价值迅速升温，甚至有一些 客户闻风而动，提前2、3年已经在东南 及周边购买农村院落 。
一直以来，土地市场都是楼市的温度计和晴雨表。5月29日，菏泽城区2018年以来第二轮宅地集中摘牌，共计成交11幅住宅用地及2幅商服用地，成交面积共计148.96万平米，其中住宅144.39万平米，合2165.79亩。与3月19日菏泽城区集体成交24幅宅地相比，第二轮集中成交在位置分布、容积率、成交结果等方面又表现出了一些新的特点，其间或者隐藏着菏泽城区房地产市场下一步的发展动向。
城市东拓南展大力实质推进 东南板块楼市变局丛生
定陶撤县设区之后，菏定一体化的大战略已经板上钉钉。加上高铁站、飞机场的选址确定，万福河的综合开发等一系列大型城建动作让菏泽城市东南板块价值迅速升温，甚至有一些 客户闻风而动，提前2、3年已经在东南 及周边购买农村院落 。虽然口号叫得响亮，但是就这几年的实质动作来看，多数仍为城市基础建设、公建配套方面，很少有影响板块的综合体大盘或者较成规模的建筑集群。
从第二轮集中成交的11幅宅地区域分布来看，9幅集中分布在菏泽东南 ，总成交面积达123.18万平米，面积占比85.4%，城市东拓南展已经不仅仅是基建先行了，楼盘开发正在加速前行，作为 人气的承载和生活的核心。而且，此次的东南 也已经不再是围绕了一中周围的狭隘“一中南”概念，西至牡丹路、东至南京路范围内都有地块成交，城市“大东南”联合板块概念轮廓越来越清晰。加上2018年 轮出让成交的建邦·公园以及信友·天润府，较早前成交的富力城、悦海·京九馨港，以及目前已经面市的翰林华庭、剑桥 等，东南部楼盘遍地开花。 波富力、建邦、信友等一批品牌实力开发商的进驻，已经让整个 剑拔弩张，新成员加入分羹，更让这个 楼市充满变数。竞争更加充分之后，是联合炒热 吸引城区及下县客户瞩目还是引发品质和价格竞争？利好多一点还是利空多一点，现在还不好定论。
土地成交价合200-280万/亩 容积率均在3以下
因为本次成交地块以东南 以及菏泽北部、东北部城郊结合部为主，成交地块与核心城区多数有未开发的城中村间隔，所以本轮土地成交依然皆为底价摘牌，成交价格区间在200-280万/亩之间，为合理市场价位。按照 容积率计算，除个别地块外，楼面价基本集中在1400元/平米—1600元/平米之间，在开发商来看，与其他开发建设费用相比，楼面价成本压力几乎可以忽略。
同样的，因为本轮成交地块位置较偏，所以地块容积率普遍不超过3，甚至有些地块容积率仅为2或者2.2，在目前菏泽城区容积率普遍3以上、高层同质化严重、高层与低密度产品价差已经拉开的前提下，不排除新项目会凭借地价和容积率 ，带给菏泽市场一些惊喜。另外，就目前菏泽城区楼市来看，动辄30万以上的首付门槛已经完全将刚需客逐出了市场。此轮城郊位置低价位地块的集中成交，或在一定程度上，增加中低价位，尤其是5000价位段楼盘的选择面。
另外，在本轮集中成交中，不仅土地都是底价摘牌，而且还出现了两幅 规模地块无人摘牌的情况。具体来看，本次集中出让的地块中，位于开发区纬二路以南、规划道路以西、纬三路以北、人民路以东的2018-32#地块，宗地面积6.76万平，起价280万/亩，为商服及居住混合用地。虽然地块位于东南板块核心位置，紧靠人民路，且地块规模适中，比较适合建设中等规模快销楼盘，但 终无人摘牌。位于北外环路以南、兴民路以西、牡丹办事处国花社区园地以东、牡丹区2012年12批次建设用地以北的2018-42#地块，宗地面积4.04万平，起价260万/亩，为纯居住用地，地上容积率为2.5，地块规模适中，也无人摘牌。
大规模的新增供应入市以及新入市楼盘品质的普遍提升、大鳄的入驻，菏泽城区房产市场已经越来越“不好玩”。就品牌房企来看，按照资金回笼要求，前期较低效率的项目筹备加上冬季漫长的停工令，现阶段在菏泽拿地，合理开盘搞不好就要到明年4、5月份，已经不符合公司新项目运作要求；而就菏泽本地房企来看，城区房企明星战队的聚首已经让本土房企心有余悸，商业体量过大或者位置过偏、没有人气的地块，更不敢贸然下手。
“国企+品牌房企”强势明星阵容 7个项目约350万方即将面市
同样的也是因为竞争加剧，楼盘项目从土地摘牌到营销 开放的时间越来越短，甚至一些楼盘项目土地还没有到手就已经开放了营销 接受客户咨询。所以本轮集中成交地块，预计也会在近期陆续对外释放产品信息。
此轮土地出让共计成交宅地11幅，从拿地企业来看，本轮拿地企业依旧是星光熠熠，除了国有独资、国有控股企业外，无一例外不是恒大、碧桂园、阳光城等品牌房企。另外，从项目规模上面来看，因为土地出让公告里面明确约定了有几幅土地需要统一规划、为一个标的物，所以成交的11幅宅地，共计储备7个成规模的纯新楼盘项目。
注：上述表格中面积单位为万平米，建筑面积为结合地块容积率按照 容积率计算；一幅土地中有多个地块，容积率不一的情况下，按照折中容积率计算，建筑面积仅为计容面积估算，仅供参考。
本轮土地集中成交之后，一方面我们看到菏泽城区框架继续拉大，棚改继续加速推进，菏泽离着现代化大都市再进一步；另一方面，单就房地产市场而言，早已供过于求的城区楼市无异于雪上加霜。本轮的集中成交之后，2018年以来，菏泽城区住宅用地共计成交412万平米，合6180亩，仅城区宅地成交规模逾160亿元。另外，按照平均容积率粗略估算，两次集中成交共计为菏泽城区带来新增商品房供应约1200万平米左右。
附：13幅地块成交情况详情表
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