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菏泽城区宅地市场迎集中成交 单日入账112亿

房天下菏泽站  2018-03-23 17:23

[摘要] 在连续两个月菏泽城区宅地市场“零成交”后，3月19日菏泽城区宅地市场迎年后首个集中成交日，24幅住宅用地及1幅行政办公用地集体摘牌，成交面积共计275万平米，其中住宅267.5万平米，合4012.5亩。

不鸣则已，一鸣惊人。在连续两个月菏泽城区宅地市场“零成交”后，3月19日菏泽城区宅地市场迎年后集中成交日，24幅住宅用地及1幅行政办公用地集体摘牌，成交面积共计275万平米，其中住宅267.5万平米，合4012.5亩。从成交总价上面来看，3月19日，菏泽城区共计卖地收入111.67亿元，其中住宅用地成交109.29亿元。

据了解，土地市场出现集中成交的情况并不鲜见，多幅土地收储之后，条件成熟，待土地指标宽松时，集中推向市场是土地市场的常规路线。但是如此规模开闸放量确实是独具菏泽气魄和菏泽特色的，与2016年以来启动的大规模城市棚改运动紧密相关。

据房天下菏泽站记者了解，菏泽棚改大潮在2017年菏泽土地市场上表现明显，2017年菏泽城区全年成交住宅用地52幅，共计486.9万平米，是2016年菏泽城区宅地成交面积的12.5倍。而2018年开年季度经过了1月份和2月份的酝酿之后，3月19日单日成交面积，就是2017年全年的54.94%；2017年菏泽城区宅地成交金额为210.5亿元，而3月19日单日成交金额就是2017年全年的51.92%。如此恢弘气度，在同等规模三线城市中实属罕见，即使放在城市框架比较大的一二线城市，也是一个颇具影响力的重磅事件，会对于后期房地产市场走势形成深远影响，最直接的表现就是，宅地供应充足，必然扭转住宅市场供需结构，未来菏泽城区住宅市场出现库存压顶的格局已经是板上钉钉的大概率事件。

此次成交的24幅住宅用地，共计267.5万平米。房天下菏泽站记者注意到，除去高新区黄张、郭西堂、吴拐村等棚改项目外，13个菏泽城区对外销售商品房项目获得土地使用权。而对外销售部分土地容积率在2-5之间，平均容积率都在3以上，按照容积率计算，新出让地块总建筑面积超800万方，按照菏泽目前的商品房去化水平，粗略估算，大约需要2-3年的时间才能消化完。

项目：13个项目获土地指标 3个新盘首次亮相

房天下菏泽站记者注意到，本次成交的25幅土地中，除去1幅行政办公用地和高新区4幅集中棚改用地之外，20幅住宅用地被13个商品房项目瓜分，取得土地指标的为建邦·中央公园项目，本次共获得60.57万平米的土地指标，合908.51亩，为项目后期大规模开工建设准备了充分条件。

具体来看，在13个商品房项目中，已经开始对外释放产品信息的项目有10个，3个项目为首次亮相。在前期已经开始释放产品信息的楼盘项目中，润泽·中心之城、菏泽碧桂园和东翼国际3个项目为二期开发用地，首期已经获得土地指标，此次摘牌地块为项目后期开发建设用地；华夏·幸福城、建邦·中央公园、龙翔·中央檀府、佳和广场、冠泽·海棠湾、中铭·金沙湾及信友·天润府等7个项目虽然前期已经开始了不同程度的面市，本次为首次摘牌，土地已经正式走出让程序，为后期入市销售奠定基础。

另外，在本次集中摘牌中，新面孔菏泽红玉房地产开发有限公司、菏泽中安华地房地产有限公司、菏泽永瑞置业有限公司首次公开亮相拿地，且表现突出。菏泽红玉房地产开发有限公司，以2.1亿元的价格摘得了备受瞩目的菏泽城区人民路以西、华英路以东、永昌路以南52亩优越位置、规模居住、商业用地，虽然地块在本次成交地块中是的，但是却是菏泽新老城交界位置、传统豪宅区中的稀缺住宅地块；菏泽中安华地房地产有限公司首次拿地就摘得3幅优质地块，共计获得40.24公顷，合604亩居住、商业用地，储备一个逾百万方大体量项目，在菏泽开发区铁路以东较成规模；菏泽永瑞置业有限公司首次出手摘得地块位于目前炙手可热的热销项目天悦府和绿地·理想城中间，单幅241亩的占地面积和不高于2.8的容积率，让业内对开发产品充满了期待。

地价：平均地价309万/亩 综合地价创新高

24幅宅地集中成交，那么菏泽城区住宅用地平均单价是多少呢？城区的宅地地王有没有被刷新呢？

据房天下菏泽站记者统计，本次集中成交的24幅宅地中，高新区黄张、郭西堂、吴拐村社区用地均以100万/亩的价格成交，除此之外20幅、13个对外销售商品房项目平均地价为309.34万/亩，为合理市场价。据了解，2017年菏泽城区成交的52幅住宅用地平均成交单价为288.27万/亩，同2017年平均价格相比，本次集中成交土地均价上涨7.3%。

具体来看，本次建邦·中央公园的5幅、中安华地的3幅及信友·天润府的2幅土地均以300万/亩的单价成交，这10幅地占据本次总成交的幅数和面积近半，10幅地以合理市场价成交，也保证了本次集中成交均价为市场合理价格水平。从实际表现上面来看，本次集中成交地块，除佳和广场项目外，其余项目成交价格也都中规中矩，并没有太大的片区预期的突破。

佳和广场项目本次取得项目所有住宅、商业的土地使用权，共计8.13万平米，地上综合容积率高达5，而综合单价高达550万/亩，为菏泽近年来成交的经营性用地中的单价地王。

因为土地出让价格不能简简单单的以表现在土地成交总价和面积上面的数据，还要看地块位置、规模、土地属性、周边配套成熟度、出让附加出让条件等等，如在本次出让的土地中，建邦·中央公园项目除土地款之外，还需向开发区缴纳3亿元征地补偿金；中安华地摘得的3幅地需要配建1所学校；多个项目设计回迁安置问题等等，所以综合地价能够代表地块综合价值水平，但是不能准确代表目前菏泽宅地市场净地价格水平。

此次菏泽城区宅地市场的集中放量，13个楼盘项目获得土地储备，为后期开发建设做了充分铺垫。按照菏泽“全市棚改任务两年基本完成，‘三区’棚改任务一年基本完成”的要求，菏泽城区棚改力度不减，后期运作成熟的棚改项目地块还将陆续走进土地市场，2018年菏泽城区宅地供应在2017年狂飙突进的基础上，还将是一个再创历史新高的供应大年。

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